淺談拍賣房屋：

看到有版友對拍賣屋提出一些問題，就決定在這邊來聊聊拍賣屋。基本上最長見的拍賣屋欠貸款及欠稅的房屋，但事實上欠做工的錢(Mechanics Lien)及欠HOA也都有可能被拍賣的。

今天只談欠貸款而被拍賣的房屋，也就是俗稱的法拍屋。前面我有提到短售屋(short sale)，裡面有講到因欠款而拍賣的時間點，這裡就不在重複。一般說來，法拍屋因為屋主不需要與買方合作，所以絕大部分的買方沒有看過屋子裡面的情況，這是要注意的。因為屋主不用告知任何事情，所以買方必須自己做功課，例如，拍賣的是第幾順位的貸款，屋主有欠稅嗎？屋子有lien嗎？電路，水線都還能用嗎？現在住的裡面的是屋主還是租客？

貸款銀行有權力隨時停止法拍程序，甚至是拍賣當天的早上。法拍屋通常是現金交易，沒有任何條件。買方買的就是房子的現況，沒有任何的修護及保證。目前有一些短售屋在還未正式拍賣前，貸款銀行會先放在一些網站上拍賣，希望藉由這個管道可以不要賠太多。因為這些拍賣程序，中間有商業行為，因此提供的資訊會比較多。除了屋況不提供之外，往往會提供欠款資料，欠稅資料等在產權報告上所會出現的資訊。

基本上如果對拍賣屋有興趣，一定要做好功課才會有賺錢的可能。

房地產買賣交易中買主權益；

在房地產買賣交易中，買主究竟要如何保障自己的權益呢？加州房地產法基本上在保護買主這一方面做的已經滿周全了，加上加州房地產公會所提供給經紀人用的制式表格也非常完善，如果照著這些標準走，應該是沒有太大的問題。在這邊再標明一些需要多加注意的細節來分享：貸款；因為目前房屋貸款有一些新規定都可能會延誤結案時間，因此一定要你的經紀人與貸款經紀人保持聯繫注意時間。所有的時間點；賣方多少天之內要給買方什麼文件，買方有多少天去研究這些文件。買方有多少天去做貸款，去檢查房屋等的時間點。賣方文件；確定要收到所有賣方應該給買方的文件。產權報告；一定要看。房屋檢查；建議買方一定要做。如果是貸款，白蟻檢查銀行一定會要求做。切記，所惟的final walkthrough (final verification of condition) ，只是確定物業狀況與你買時是一樣的，這個不是買賣的條件。小tip:請你的經記人在出價時註明，所有時間點是從買方收到賣方的文件時才開始算起，而不是從雙方同意交易時開始。

淺談銀行拍賣程序：

前兩天看到一些有關銀行拍賣房物的討論。使我想到應該將加州銀行拍賣程序整理一下與大家分享。美國基本上銀行拍賣欠款屋分兩大類，要經過法院判決或是不經過法院判決。加州屬於不要經過法院判決銀行可以直接拍賣欠款屋的州之一。

通常銀行有權在客戶不付貸款時開始行使他拍賣程序，基本上只要欠款超過十五天銀行就有權開始跑拍賣流程，但是正常一般都在欠款三個月後銀行才會開始跑流程。銀行要先發出NOD(notice of default)的通知，欠款人需要支付欠的款項，利息及銀行的費用來停止這個流程。如果欠款人不付，在NOD通知後的90天，銀行會發出NTS(notice of trustee sale),在這個通知後21天，銀行拍賣物業。通常拍賣在物業所在地的法院門口舉行。貸款時間在2003年一月到2007年十二月的貸款人有多三十天的時間，也就是說在銀行發出NOD前，銀行必須要協助欠款人尋找方法避免法拍，在無法幫助欠款人，30後才能開始跑拍賣流程發出NOD。

 

 

 

 

 

 

 

 

簡談短售屋

星期天跟幾個朋友在聊天，聊啊聊啊不知為何就談到這個話題。今天特別把這個話題整理一下與大家來分享。

先說什麼是短售屋( Short Sale)，基本上短售屋就是房屋價值低於貸款金額，賣掉後無法還清貸款，而需要銀行同意接受損失(Debt Forgiveness)的房屋買賣交易行為。

對賣主的影響；可以不用再為還貸款傷腦筋從新開始，而且信用受傷程度比較清微。屋主會收到銀行的1099, 因為Debt Forgiveness算是屋主的收入，需要申報。但是根據國會2007年通過的Mortgage Forgiveness Debt Relief Act，是不需要繳稅的。這個法案在2014年底結束，但是國會投票通過延一年到2015年底結束。

對買主的影響：通常會買到價位比較實在的房屋，因為屋主必須要賣。但是因為屋主的狀況，時常買主需要自己花錢做所有在一般正常交易中賣主須要做的事情。因為賣屋的最後決定權在與於銀行是否同意接受損失，同意接受多少損失的考量下，結案時間比較不容易控制，有時與銀行談判會拖延非常久的時間。個人親身經歷，最就的案子超過十八個月。

在金融風暴剛發生時，買這類房屋時常能撿到真正便宜的物業，但是銀行經過這麼多年的學習，再加上這幾年房價回升的狀況下，已經很難買的真正便宜的物業。可是對自住的買家來說有時還是可以買到比較實在價錢的物業。