商業房地產租約中租戶究竟要負擔什麼維修責任呢？

今天我們來談談租辦公室時應該知道的重要事情！

 

上次談到商業房地產租約的種類，今天來聊聊要如何與業主談租約。

 

 

我們嘗試將我們的部落格以影片方式呈現給大家，也希望大家給我們指教與建議。如果有希望聽到的主題，也請告訴我們，如果有任何問題也請隨時聯絡我們。在此，先謝謝您花時間觀賞我們的部落格，也希望我們的資訊能對您有一些幫助。謝謝。

淺談拍賣房屋：

看到有版友對拍賣屋提出一些問題，就決定在這邊來聊聊拍賣屋。基本上最長見的拍賣屋欠貸款及欠稅的房屋，但事實上欠做工的錢(Mechanics Lien)及欠HOA也都有可能被拍賣的。

今天只談欠貸款而被拍賣的房屋，也就是俗稱的法拍屋。前面我有提到短售屋(short sale)，裡面有講到因欠款而拍賣的時間點，這裡就不在重複。一般說來，法拍屋因為屋主不需要與買方合作，所以絕大部分的買方沒有看過屋子裡面的情況，這是要注意的。因為屋主不用告知任何事情，所以買方必須自己做功課，例如，拍賣的是第幾順位的貸款，屋主有欠稅嗎？屋子有lien嗎？電路，水線都還能用嗎？現在住的裡面的是屋主還是租客？

貸款銀行有權力隨時停止法拍程序，甚至是拍賣當天的早上。法拍屋通常是現金交易，沒有任何條件。買方買的就是房子的現況，沒有任何的修護及保證。目前有一些短售屋在還未正式拍賣前，貸款銀行會先放在一些網站上拍賣，希望藉由這個管道可以不要賠太多。因為這些拍賣程序，中間有商業行為，因此提供的資訊會比較多。除了屋況不提供之外，往往會提供欠款資料，欠稅資料等在產權報告上所會出現的資訊。

基本上如果對拍賣屋有興趣，一定要做好功課才會有賺錢的可能。

房地產買賣交易中買主權益；

在房地產買賣交易中，買主究竟要如何保障自己的權益呢？加州房地產法基本上在保護買主這一方面做的已經滿周全了，加上加州房地產公會所提供給經紀人用的制式表格也非常完善，如果照著這些標準走，應該是沒有太大的問題。在這邊再標明一些需要多加注意的細節來分享：貸款；因為目前房屋貸款有一些新規定都可能會延誤結案時間，因此一定要你的經紀人與貸款經紀人保持聯繫注意時間。所有的時間點；賣方多少天之內要給買方什麼文件，買方有多少天去研究這些文件。買方有多少天去做貸款，去檢查房屋等的時間點。賣方文件；確定要收到所有賣方應該給買方的文件。產權報告；一定要看。房屋檢查；建議買方一定要做。如果是貸款，白蟻檢查銀行一定會要求做。切記，所惟的final walkthrough (final verification of condition) ，只是確定物業狀況與你買時是一樣的，這個不是買賣的條件。小tip:請你的經記人在出價時註明，所有時間點是從買方收到賣方的文件時才開始算起，而不是從雙方同意交易時開始。

淺談銀行拍賣程序：

前兩天看到一些有關銀行拍賣房物的討論。使我想到應該將加州銀行拍賣程序整理一下與大家分享。美國基本上銀行拍賣欠款屋分兩大類，要經過法院判決或是不經過法院判決。加州屬於不要經過法院判決銀行可以直接拍賣欠款屋的州之一。

通常銀行有權在客戶不付貸款時開始行使他拍賣程序，基本上只要欠款超過十五天銀行就有權開始跑拍賣流程，但是正常一般都在欠款三個月後銀行才會開始跑流程。銀行要先發出NOD(notice of default)的通知，欠款人需要支付欠的款項，利息及銀行的費用來停止這個流程。如果欠款人不付，在NOD通知後的90天，銀行會發出NTS(notice of trustee sale),在這個通知後21天，銀行拍賣物業。通常拍賣在物業所在地的法院門口舉行。貸款時間在2003年一月到2007年十二月的貸款人有多三十天的時間，也就是說在銀行發出NOD前，銀行必須要協助欠款人尋找方法避免法拍，在無法幫助欠款人，30後才能開始跑拍賣流程發出NOD。

 

 

 

 

 

 

 

 

簡談短售屋

星期天跟幾個朋友在聊天，聊啊聊啊不知為何就談到這個話題。今天特別把這個話題整理一下與大家來分享。

先說什麼是短售屋( Short Sale)，基本上短售屋就是房屋價值低於貸款金額，賣掉後無法還清貸款，而需要銀行同意接受損失(Debt Forgiveness)的房屋買賣交易行為。

對賣主的影響；可以不用再為還貸款傷腦筋從新開始，而且信用受傷程度比較清微。屋主會收到銀行的1099, 因為Debt Forgiveness算是屋主的收入，需要申報。但是根據國會2007年通過的Mortgage Forgiveness Debt Relief Act，是不需要繳稅的。這個法案在2014年底結束，但是國會投票通過延一年到2015年底結束。

對買主的影響：通常會買到價位比較實在的房屋，因為屋主必須要賣。但是因為屋主的狀況，時常買主需要自己花錢做所有在一般正常交易中賣主須要做的事情。因為賣屋的最後決定權在與於銀行是否同意接受損失，同意接受多少損失的考量下，結案時間比較不容易控制，有時與銀行談判會拖延非常久的時間。個人親身經歷，最就的案子超過十八個月。

在金融風暴剛發生時，買這類房屋時常能撿到真正便宜的物業，但是銀行經過這麼多年的學習，再加上這幾年房價回升的狀況下，已經很難買的真正便宜的物業。可是對自住的買家來說有時還是可以買到比較實在價錢的物業。

什麼是COMMINGLING？

有感而發，也希望房地產從業人員在作業中要隨時注意法規，不要在不清楚的狀況下誤踏到紅線。昨天看到有同行發問，關於客人要匯款到他的私人戶頭的問題。如果無關房地產買賣，應該沒有問題，但是如果是關於房地產買賣的錢千萬要注意，加州房地產法中這個行為是“COMMINGLING,就是將客戶的錢與私人的錢混在一起，是完全禁止的行為”如果被房地產局知道，很有可能吊銷執照。並不需要有動用客戶資金或欺騙客戶的行為發生，只要將自己或是公司的錢與客戶的錢混在一起，就構成吊銷執照的條件。客戶的錢只能放在公司的TRUST ACCOUNT 內。很多時候，從業人員是抱持著幫助客戶，服務客戶的心理在處理事情，但是美國很多事情與台灣大陸完全不一樣。在美國碰到錢的事情千萬要小心注意。

所羅門商業房地產集團的負責人所羅門接受美國東森電視一系列專訪，講解如何投資美國的商業房地產。

我們每個星期會定期談論一些有關美國房地產投資買賣的相關事項。例如，買賣程序，投資報酬率的算法，如何談判而達到雙贏的結果，如何挑選投資標的物等等議題。

我們也歡迎您的問題，看法及意見，希望這些議題對您有幫助。  我們會儘速回覆您的問題，如果您有什麼想看到的議題也請讓我們知道，先謝謝您花時間觀賞我們的部落格，更希望這些貼文對您房地產投資買賣能有一些幫助。