退休帳戶如何投資房地產；

*更正；在7分29秒有口誤，應該是disqualified口誤講成qualified。

  

05/11的部落格裡有提過要將退休帳戶如何投資房地產的主體整理出來分享，今天部落格的主題就是如何用退休帳戶投資房地產。

 

如何控制自己的退休帳戶，如何能讓退休帳戶存多一些錢，如何能投資風險相對小的產品，像是房地產應該是每個人都有的問題。而以華人有土斯有財的想法，我相信很多人都會有這個疑問；IRA退休帳戶可以投資房地產嗎？這個答案是肯定的，當然可以。接下來的問題就是要如何用退休帳戶買房地產呢？退休帳戶投資房地產基本做法有兩種；一是先將IRA轉成Self-Directed IRA, 然後找尋標的物，找到標的物後再通知Self-Directed IRA的 Custodian將錢轉到公證公司完成購買的程序。這種方式雖然比較麻煩，但是比較安全。因為所有的事情都會經過Custodian，他們會確定所有手序過程都附和規定，所以會出問題的機會比較小，但是費用比較多一些。 二是Checkbook IRA （LLC IRA）;必須先成立一個LLC，指定你自己是經理人，然後指示Self-Directed IRA投資這個LLC, 所以IRA變成這個LLC的擁有者，而這個LLC有權力動用這個IRA投資進來的錢，而這個LLC由你管理，因此你可以做決定簽支票直接用這個帳戶的錢買房地產。這種方式比較方便，快速但是需要注意的事情也比較多，稍一不留神，整個IRA帳戶的資格會被取消，就會產生許多稅務上的麻煩。  

LLC IRA最重要需要注意的是下面三件事；1）一定要避免法規禁止的交易行為，如果做了法規禁止的交易行為，整個IRA的帳戶會失去退休帳戶的定義而面臨稅務問題。這也是最嚴重的錯誤。 2）避免一些法規中明文規定的禁止事項，像是用IRA做抵押品貸款或是投資人壽保險等。做了這些違規事項基本上只要面對稅務問題而已。3)避免有UBIT（unrelated taxable income）的產生；如果有這些收入的產生，則會有雙重稅的問題。這些稅務需要馬上繳交，當你退休領錢時你還需要再繳一才收入稅。這個最常見的情況是有貸款的時候。

什麼是法規禁止的交易行為呢？基本上說就是任何IRA與不合格的人（disqualified persons）之間有直接或是間接的交易行為，這個就是所謂的禁止交易行為（Prohibited transactions）。這個簡單的說就是IRA的擁有者不能從任何交易中，或是管理中有收到任何的收入或是好處。而且任何交易不能與自己的直系親屬有關連。舉例，雖然你自己可以做決定開支票買物業，也可以管理。但是你不能收取管理費或是報開支抵稅，也不能收取任何型式的買賣佣金。再來就是你不能將自己的物業或是太太的物業，夫母子女的物業賣給這個LLC.買來的物業不能自用。當然規矩比這複雜許多，這理只是舉出大剛而已。因為法規禁止的交易行為是最嚴重的錯誤，會因此而使得整個IRA退休帳戶失效，因此才特別解釋多一些。  

希望這些資訊對大家有幫忙，也希望大家能給我建議，更歡迎大家戶動。有問題，建議請email; slao@ccim.net .謝謝觀賞。

 *更正；在7分29秒有口誤，應該是disqualified口誤講成qualified。

 

 

https://www.facebook.com/groups/1056596104363482/  

今天所談論的主題與我們有密切的關係，因為華人在美國投資房地產很大一部分是以投資獨立屋出租為主要管道，所以如何能達到最大收益就是一門非常重要的課程。除了最基本的買賣出租的事項要注意外，更重要的是如何利用政府的法規讓我們的投資收益更高，而達到投資理財的最高境界。

自住屋免稅額的section 121,我想大家一定都知道。投資物業延稅交換（1031）我想大家也都曉得。如何將兩個法規合在一起運用達到最高效果是我們今天的主體。

事前的規劃非常重要， 在你／妳確定要做之前，請與會計師或是稅務律師計畫好再進行，才會得心應手達到投資理財的目的。

我會注意到這些投資理財方面的訊息是因為我除了是房地產從業人員外，我也是有執照在加州州政府登記的投資理財顧問（Registered Investment Adviser）所以注意到的層面會比較寬廣一些。

歡迎大家的意見與問題也希望這些訊息能對你／妳有幫助。謝謝。

PS. 更正；中間有口誤，在自住屋增值稅減免額，不是不用報稅而是報稅不用繳稅。

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過去兩個半月像是個小蜜蜂似的，東忙西忙的沒法定下時間來錄製新的部落格，今天終於比較可以安靜下來為部落格增加一些新題材了。今天所想到的東西基本上都是與我們本身關係密切的事情，可以分為兩大部分，因為都比較複雜，所以決定還是用寫的可能比較清楚一些。

第一個想到的題目是投資獨立屋要如何合法節稅，會想到這個，最主要是因為看到許多人都是買獨立屋做為投資工具。其實很大部分的獨立屋都是在賺最後賣出時的增值部分，但是增值稅在加州非常高，如果你將聯邦及州稅加起來大約是30％，賣出後馬上三分之一就沒有了。就算沒有州稅，聯邦稅也要20％。所以如何能合法節稅將成為一個非常重要的課題。

第二個是，如何可以佈局為我們的退休做規劃，除了投資股票，基金外我還有什麼選擇？我可以用退休IRA投資房地產嗎？答案是肯定的，當然可以，只是有很多規則要遵循。為什麼我的理專告訴我IRA不行投資房地產呢？答案是，可能他也不知道，因為很多金融執照的教材，包括考Series 7的教材上都是說不可以的。

這兩個題材都很複雜，但是對於一般小老百姓的我們來說確是非常重要的項目。從下星期開始我會整理出頭緒來，詳細的介紹這兩個與我們息息相關而且是可以幫助我們增加財富的課題。

歡迎提出問題，經驗大家一起來分享討論。

今天的房地產部落格的主題是市場上拍賣屋及銀行抵押權收回屋的區別，再來就是如果要買屋自住的人要如何在這些選擇中買的最好的價錢呢？基本上，我們的建議是，如果是買第一棟自住屋，最好最保險的方式還是找一個好的經紀人幫你在公會資料中找尋合適的房屋，或許你不會買到最便宜的房子但是對做為買主的人來說，應該是保障最大的方式。

今天的主題是，租戶在租約到期前多久的時間要開始找新地方搬遷？很多人都是在租約到期前一或是兩個月才開始找新地方，但是往往因為時間太趕而招致很多頭痛的經驗。我們的建議是大約在六個月前就要開始行動才能輕輕鬆鬆的完成搬遷的工作。

今天的所聊的主題是買房子時，買方應該從賣方拿到的房屋情況說明。

加州房地產公會的制式合約基本上有這四種disclosure form必須由賣方添寫簽字交給買方；Statewide Buyer & Seller Advisory, TDS( Real Estate Transfer Disclosure Statement), Nature  Hazard Disclosure Statement & Lead - Base Paint and Lead - Base Paint Hazard(含鉛油漆). 當然買方還是要請有執照的房屋檢查人員做檢查，不能只看這些文件而不做檢查的動作。含鉛油漆基本上是針對1978年以前的老房子。

今天延續上次話題，繼續來談1031延稅交換。請不要忘記，在決定要做1031延稅交換前，請一定要先與你的會計師或稅務律師計劃好再行動！