退休帳戶如何投資房地產；

*更正；在7分29秒有口誤，應該是disqualified口誤講成qualified。

  

05/11的部落格裡有提過要將退休帳戶如何投資房地產的主體整理出來分享，今天部落格的主題就是如何用退休帳戶投資房地產。

 

如何控制自己的退休帳戶，如何能讓退休帳戶存多一些錢，如何能投資風險相對小的產品，像是房地產應該是每個人都有的問題。而以華人有土斯有財的想法，我相信很多人都會有這個疑問；IRA退休帳戶可以投資房地產嗎？這個答案是肯定的，當然可以。接下來的問題就是要如何用退休帳戶買房地產呢？退休帳戶投資房地產基本做法有兩種；一是先將IRA轉成Self-Directed IRA, 然後找尋標的物，找到標的物後再通知Self-Directed IRA的 Custodian將錢轉到公證公司完成購買的程序。這種方式雖然比較麻煩，但是比較安全。因為所有的事情都會經過Custodian，他們會確定所有手序過程都附和規定，所以會出問題的機會比較小，但是費用比較多一些。 二是Checkbook IRA （LLC IRA）;必須先成立一個LLC，指定你自己是經理人，然後指示Self-Directed IRA投資這個LLC, 所以IRA變成這個LLC的擁有者，而這個LLC有權力動用這個IRA投資進來的錢，而這個LLC由你管理，因此你可以做決定簽支票直接用這個帳戶的錢買房地產。這種方式比較方便，快速但是需要注意的事情也比較多，稍一不留神，整個IRA帳戶的資格會被取消，就會產生許多稅務上的麻煩。  

LLC IRA最重要需要注意的是下面三件事；1）一定要避免法規禁止的交易行為，如果做了法規禁止的交易行為，整個IRA的帳戶會失去退休帳戶的定義而面臨稅務問題。這也是最嚴重的錯誤。 2）避免一些法規中明文規定的禁止事項，像是用IRA做抵押品貸款或是投資人壽保險等。做了這些違規事項基本上只要面對稅務問題而已。3)避免有UBIT（unrelated taxable income）的產生；如果有這些收入的產生，則會有雙重稅的問題。這些稅務需要馬上繳交，當你退休領錢時你還需要再繳一才收入稅。這個最常見的情況是有貸款的時候。

什麼是法規禁止的交易行為呢？基本上說就是任何IRA與不合格的人（disqualified persons）之間有直接或是間接的交易行為，這個就是所謂的禁止交易行為（Prohibited transactions）。這個簡單的說就是IRA的擁有者不能從任何交易中，或是管理中有收到任何的收入或是好處。而且任何交易不能與自己的直系親屬有關連。舉例，雖然你自己可以做決定開支票買物業，也可以管理。但是你不能收取管理費或是報開支抵稅，也不能收取任何型式的買賣佣金。再來就是你不能將自己的物業或是太太的物業，夫母子女的物業賣給這個LLC.買來的物業不能自用。當然規矩比這複雜許多，這理只是舉出大剛而已。因為法規禁止的交易行為是最嚴重的錯誤，會因此而使得整個IRA退休帳戶失效，因此才特別解釋多一些。  

希望這些資訊對大家有幫忙，也希望大家能給我建議，更歡迎大家戶動。有問題，建議請email; slao@ccim.net .謝謝觀賞。

 *更正；在7分29秒有口誤，應該是disqualified口誤講成qualified。

 

 

https://www.facebook.com/groups/1056596104363482/  

今天所談論的主題與我們有密切的關係，因為華人在美國投資房地產很大一部分是以投資獨立屋出租為主要管道，所以如何能達到最大收益就是一門非常重要的課程。除了最基本的買賣出租的事項要注意外，更重要的是如何利用政府的法規讓我們的投資收益更高，而達到投資理財的最高境界。

自住屋免稅額的section 121,我想大家一定都知道。投資物業延稅交換（1031）我想大家也都曉得。如何將兩個法規合在一起運用達到最高效果是我們今天的主體。

事前的規劃非常重要， 在你／妳確定要做之前，請與會計師或是稅務律師計畫好再進行，才會得心應手達到投資理財的目的。

我會注意到這些投資理財方面的訊息是因為我除了是房地產從業人員外，我也是有執照在加州州政府登記的投資理財顧問（Registered Investment Adviser）所以注意到的層面會比較寬廣一些。

歡迎大家的意見與問題也希望這些訊息能對你／妳有幫助。謝謝。

PS. 更正；中間有口誤，在自住屋增值稅減免額，不是不用報稅而是報稅不用繳稅。

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過去兩個半月像是個小蜜蜂似的，東忙西忙的沒法定下時間來錄製新的部落格，今天終於比較可以安靜下來為部落格增加一些新題材了。今天所想到的東西基本上都是與我們本身關係密切的事情，可以分為兩大部分，因為都比較複雜，所以決定還是用寫的可能比較清楚一些。

第一個想到的題目是投資獨立屋要如何合法節稅，會想到這個，最主要是因為看到許多人都是買獨立屋做為投資工具。其實很大部分的獨立屋都是在賺最後賣出時的增值部分，但是增值稅在加州非常高，如果你將聯邦及州稅加起來大約是30％，賣出後馬上三分之一就沒有了。就算沒有州稅，聯邦稅也要20％。所以如何能合法節稅將成為一個非常重要的課題。

第二個是，如何可以佈局為我們的退休做規劃，除了投資股票，基金外我還有什麼選擇？我可以用退休IRA投資房地產嗎？答案是肯定的，當然可以，只是有很多規則要遵循。為什麼我的理專告訴我IRA不行投資房地產呢？答案是，可能他也不知道，因為很多金融執照的教材，包括考Series 7的教材上都是說不可以的。

這兩個題材都很複雜，但是對於一般小老百姓的我們來說確是非常重要的項目。從下星期開始我會整理出頭緒來，詳細的介紹這兩個與我們息息相關而且是可以幫助我們增加財富的課題。

歡迎提出問題，經驗大家一起來分享討論。

今天的房地產部落格的主題是市場上拍賣屋及銀行抵押權收回屋的區別，再來就是如果要買屋自住的人要如何在這些選擇中買的最好的價錢呢？基本上，我們的建議是，如果是買第一棟自住屋，最好最保險的方式還是找一個好的經紀人幫你在公會資料中找尋合適的房屋，或許你不會買到最便宜的房子但是對做為買主的人來說，應該是保障最大的方式。

今天的主題是，租戶在租約到期前多久的時間要開始找新地方搬遷？很多人都是在租約到期前一或是兩個月才開始找新地方，但是往往因為時間太趕而招致很多頭痛的經驗。我們的建議是大約在六個月前就要開始行動才能輕輕鬆鬆的完成搬遷的工作。

今天的所聊的主題是買房子時，買方應該從賣方拿到的房屋情況說明。

加州房地產公會的制式合約基本上有這四種disclosure form必須由賣方添寫簽字交給買方；Statewide Buyer & Seller Advisory, TDS( Real Estate Transfer Disclosure Statement), Nature  Hazard Disclosure Statement & Lead - Base Paint and Lead - Base Paint Hazard(含鉛油漆). 當然買方還是要請有執照的房屋檢查人員做檢查，不能只看這些文件而不做檢查的動作。含鉛油漆基本上是針對1978年以前的老房子。

今天延續上次話題，繼續來談1031延稅交換。請不要忘記，在決定要做1031延稅交換前，請一定要先與你的會計師或稅務律師計劃好再行動！

今天是2016第一個個工作天，先祝大家在新的一年中身體健康，萬事如意，心想事成！！

今天來跟大家聊聊什麼是 1031 Tax Deferred Exchange，還有1031 Tax Deferred Exchange對你究竟有什麼好處。

商業房地產租約中租戶究竟要負擔什麼維修責任呢？

今天我們來談談租辦公室時應該知道的重要事情！

 

上次談到商業房地產租約的種類，今天來聊聊要如何與業主談租約。

 

 

我們嘗試將我們的部落格以影片方式呈現給大家，也希望大家給我們指教與建議。如果有希望聽到的主題，也請告訴我們，如果有任何問題也請隨時聯絡我們。在此，先謝謝您花時間觀賞我們的部落格，也希望我們的資訊能對您有一些幫助。謝謝。

淺談拍賣房屋：

看到有版友對拍賣屋提出一些問題，就決定在這邊來聊聊拍賣屋。基本上最長見的拍賣屋欠貸款及欠稅的房屋，但事實上欠做工的錢(Mechanics Lien)及欠HOA也都有可能被拍賣的。

今天只談欠貸款而被拍賣的房屋，也就是俗稱的法拍屋。前面我有提到短售屋(short sale)，裡面有講到因欠款而拍賣的時間點，這裡就不在重複。一般說來，法拍屋因為屋主不需要與買方合作，所以絕大部分的買方沒有看過屋子裡面的情況，這是要注意的。因為屋主不用告知任何事情，所以買方必須自己做功課，例如，拍賣的是第幾順位的貸款，屋主有欠稅嗎？屋子有lien嗎？電路，水線都還能用嗎？現在住的裡面的是屋主還是租客？

貸款銀行有權力隨時停止法拍程序，甚至是拍賣當天的早上。法拍屋通常是現金交易，沒有任何條件。買方買的就是房子的現況，沒有任何的修護及保證。目前有一些短售屋在還未正式拍賣前，貸款銀行會先放在一些網站上拍賣，希望藉由這個管道可以不要賠太多。因為這些拍賣程序，中間有商業行為，因此提供的資訊會比較多。除了屋況不提供之外，往往會提供欠款資料，欠稅資料等在產權報告上所會出現的資訊。

基本上如果對拍賣屋有興趣，一定要做好功課才會有賺錢的可能。

房地產買賣交易中買主權益；

在房地產買賣交易中，買主究竟要如何保障自己的權益呢？加州房地產法基本上在保護買主這一方面做的已經滿周全了，加上加州房地產公會所提供給經紀人用的制式表格也非常完善，如果照著這些標準走，應該是沒有太大的問題。在這邊再標明一些需要多加注意的細節來分享：貸款；因為目前房屋貸款有一些新規定都可能會延誤結案時間，因此一定要你的經紀人與貸款經紀人保持聯繫注意時間。所有的時間點；賣方多少天之內要給買方什麼文件，買方有多少天去研究這些文件。買方有多少天去做貸款，去檢查房屋等的時間點。賣方文件；確定要收到所有賣方應該給買方的文件。產權報告；一定要看。房屋檢查；建議買方一定要做。如果是貸款，白蟻檢查銀行一定會要求做。切記，所惟的final walkthrough (final verification of condition) ，只是確定物業狀況與你買時是一樣的，這個不是買賣的條件。小tip:請你的經記人在出價時註明，所有時間點是從買方收到賣方的文件時才開始算起，而不是從雙方同意交易時開始。

淺談銀行拍賣程序：

前兩天看到一些有關銀行拍賣房物的討論。使我想到應該將加州銀行拍賣程序整理一下與大家分享。美國基本上銀行拍賣欠款屋分兩大類，要經過法院判決或是不經過法院判決。加州屬於不要經過法院判決銀行可以直接拍賣欠款屋的州之一。

通常銀行有權在客戶不付貸款時開始行使他拍賣程序，基本上只要欠款超過十五天銀行就有權開始跑拍賣流程，但是正常一般都在欠款三個月後銀行才會開始跑流程。銀行要先發出NOD(notice of default)的通知，欠款人需要支付欠的款項，利息及銀行的費用來停止這個流程。如果欠款人不付，在NOD通知後的90天，銀行會發出NTS(notice of trustee sale),在這個通知後21天，銀行拍賣物業。通常拍賣在物業所在地的法院門口舉行。貸款時間在2003年一月到2007年十二月的貸款人有多三十天的時間，也就是說在銀行發出NOD前，銀行必須要協助欠款人尋找方法避免法拍，在無法幫助欠款人，30後才能開始跑拍賣流程發出NOD。

 

 

 

 

 

 

 

 

簡談短售屋

星期天跟幾個朋友在聊天，聊啊聊啊不知為何就談到這個話題。今天特別把這個話題整理一下與大家來分享。

先說什麼是短售屋( Short Sale)，基本上短售屋就是房屋價值低於貸款金額，賣掉後無法還清貸款，而需要銀行同意接受損失(Debt Forgiveness)的房屋買賣交易行為。

對賣主的影響；可以不用再為還貸款傷腦筋從新開始，而且信用受傷程度比較清微。屋主會收到銀行的1099, 因為Debt Forgiveness算是屋主的收入，需要申報。但是根據國會2007年通過的Mortgage Forgiveness Debt Relief Act，是不需要繳稅的。這個法案在2014年底結束，但是國會投票通過延一年到2015年底結束。

對買主的影響：通常會買到價位比較實在的房屋，因為屋主必須要賣。但是因為屋主的狀況，時常買主需要自己花錢做所有在一般正常交易中賣主須要做的事情。因為賣屋的最後決定權在與於銀行是否同意接受損失，同意接受多少損失的考量下，結案時間比較不容易控制，有時與銀行談判會拖延非常久的時間。個人親身經歷，最就的案子超過十八個月。

在金融風暴剛發生時，買這類房屋時常能撿到真正便宜的物業，但是銀行經過這麼多年的學習，再加上這幾年房價回升的狀況下，已經很難買的真正便宜的物業。可是對自住的買家來說有時還是可以買到比較實在價錢的物業。

什麼是COMMINGLING？

有感而發，也希望房地產從業人員在作業中要隨時注意法規，不要在不清楚的狀況下誤踏到紅線。昨天看到有同行發問，關於客人要匯款到他的私人戶頭的問題。如果無關房地產買賣，應該沒有問題，但是如果是關於房地產買賣的錢千萬要注意，加州房地產法中這個行為是“COMMINGLING,就是將客戶的錢與私人的錢混在一起，是完全禁止的行為”如果被房地產局知道，很有可能吊銷執照。並不需要有動用客戶資金或欺騙客戶的行為發生，只要將自己或是公司的錢與客戶的錢混在一起，就構成吊銷執照的條件。客戶的錢只能放在公司的TRUST ACCOUNT 內。很多時候，從業人員是抱持著幫助客戶，服務客戶的心理在處理事情，但是美國很多事情與台灣大陸完全不一樣。在美國碰到錢的事情千萬要小心注意。

所羅門商業房地產集團的負責人所羅門接受美國東森電視一系列專訪，講解如何投資美國的商業房地產。

我們每個星期會定期談論一些有關美國房地產投資買賣的相關事項。例如，買賣程序，投資報酬率的算法，如何談判而達到雙贏的結果，如何挑選投資標的物等等議題。

我們也歡迎您的問題，看法及意見，希望這些議題對您有幫助。  我們會儘速回覆您的問題，如果您有什麼想看到的議題也請讓我們知道，先謝謝您花時間觀賞我們的部落格，更希望這些貼文對您房地產投資買賣能有一些幫助。