*更正；在7分29秒有口誤，應該是disqualified口誤講成qualified。
05/11的部落格裡有提過要將退休帳戶如何投資房地產的主體整理出來分享，今天部落格的主題就是如何用退休帳戶投資房地產。
如何控制自己的退休帳戶，如何能讓退休帳戶存多一些錢，如何能投資風險相對小的產品，像是房地產應該是每個人都有的問題。而以華人有土斯有財的想法，我相信很多人都會有這個疑問；IRA退休帳戶可以投資房地產嗎？這個答案是肯定的，當然可以。接下來的問題就是要如何用退休帳戶買房地產呢？退休帳戶投資房地產基本做法有兩種；一是先將IRA轉成Self-Directed IRA, 然後找尋標的物，找到標的物後再通知Self-Directed IRA的
Custodian將錢轉到公證公司完成購買的程序。這種方式雖然比較麻煩，但是比較安全。因為所有的事情都會經過Custodian，他們會確定所有手序過程都附和規定，所以會出問題的機會比較小，但是費用比較多一些。 二是Checkbook IRA （LLC IRA）;必須先成立一個LLC，指定你自己是經理人，然後指示Self-Directed IRA投資這個LLC, 所以IRA變成這個LLC的擁有者，而這個LLC有權力動用這個IRA投資進來的錢，而這個LLC由你管理，因此你可以做決定簽支票直接用這個帳戶的錢買房地產。這種方式比較方便，快速但是需要注意的事情也比較多，稍一不留神，整個IRA帳戶的資格會被取消，就會產生許多稅務上的麻煩。
LLC IRA最重要需要注意的是下面三件事；1）一定要避免法規禁止的交易行為，如果做了法規禁止的交易行為，整個IRA的帳戶會失去退休帳戶的定義而面臨稅務問題。這也是最嚴重的錯誤。 2）避免一些法規中明文規定的禁止事項，像是用IRA做抵押品貸款或是投資人壽保險等。做了這些違規事項基本上只要面對稅務問題而已。3)避免有UBIT（unrelated taxable income）的產生；如果有這些收入的產生，則會有雙重稅的問題。這些稅務需要馬上繳交，當你退休領錢時你還需要再繳一才收入稅。這個最常見的情況是有貸款的時候。
什麼是法規禁止的交易行為呢？基本上說就是任何IRA與不合格的人（disqualified persons）之間有直接或是間接的交易行為，這個就是所謂的禁止交易行為（Prohibited
transactions）。這個簡單的說就是IRA的擁有者不能從任何交易中，或是管理中有收到任何的收入或是好處。而且任何交易不能與自己的直系親屬有關連。舉例，雖然你自己可以做決定開支票買物業，也可以管理。但是你不能收取管理費或是報開支抵稅，也不能收取任何型式的買賣佣金。再來就是你不能將自己的物業或是太太的物業，夫母子女的物業賣給這個LLC.買來的物業不能自用。當然規矩比這複雜許多，這理只是舉出大剛而已。因為法規禁止的交易行為是最嚴重的錯誤，會因此而使得整個IRA退休帳戶失效，因此才特別解釋多一些。
希望這些資訊對大家有幫忙，也希望大家能給我建議，更歡迎大家戶動。有問題，建議請email; slao@ccim.net .謝謝觀賞。
